전세를 월세로 바꾸거나, 월세를 전세로 환산할 때 사용하는 전월세 전환율. 법정 상한선이 있어 임의로 높게 요구하면 위법입니다. 2026년 기준 전환율 계산법과 상한선을 정리합니다.
전월세 전환율이란?
전세금을 월세로 전환할 때 적용하는 연간 비율입니다. 전환율이 높을수록 임차인 부담이 커집니다.
월세 = 전세보증금 차액 × 전환율 ÷ 12
2026년 법정 전환율 상한선
| 구분 | 상한 기준 | 2026년 상한율 |
|---|---|---|
| 주택임대차보호법 적용 주택 | 기준금리 + 2%p | 약 5.5% (기준금리 3.5% 기준) |
법정 상한을 초과하면 초과분을 돌려받을 수 있습니다
집주인이 법정 상한보다 높은 전환율을 요구했다면, 초과분에 해당하는 월세를 반환 청구할 수 있습니다. 상한을 초과하는 약정도 무효입니다.
전세 → 월세 전환 계산 예시
전세 3억 원 → 보증금 1억 + 월세 전환 (전환율 5%)
- 전환 대상 금액: 3억 − 1억 = 2억 원
- 월세: 2억 × 5% ÷ 12 = 833,333원 ≈ 83만 원
전세 5억 원 → 보증금 2억 + 월세 전환 (전환율 5.5%)
- 전환 대상 금액: 5억 − 2억 = 3억 원
- 월세: 3억 × 5.5% ÷ 12 = 1,375,000원 ≈ 137.5만 원
월세 → 전세 환산 계산
전세환산액 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)
보증금 5,000만 원, 월세 70만 원 (전환율 5%) 전세 환산
- 전세환산: 5,000만 + (70만 × 12 ÷ 5%) = 5,000만 + 1억 6,800만 = 약 2억 1,800만 원
전월세 전환율 지역별 차이
법정 상한은 동일하지만, 실제 시장 전환율은 지역별로 차이가 있습니다. 서울 핵심 지역은 상한에 근접하고, 지방은 상한보다 낮게 형성되는 경우가 많습니다. 렌트홈(rentHome.go.kr)에서 지역별 전환율을 확인할 수 있습니다.
전월세 전환율 상한선은 얼마인가요?
2026년 기준 주택임대차보호법 적용 주택의 전월세 전환율 상한은 기준금리 + 2%p입니다. 한국은행 기준금리가 3.5%라면 상한은 5.5%입니다.
전세 3억을 월세로 바꾸면 얼마인가요?
보증금 없이 전액 월세로 전환 시 (전환율 5.5% 기준): 3억 × 5.5% ÷ 12 = 약 137.5만 원/월입니다. 보증금 일부를 남기면 차액에만 적용됩니다.
집주인이 전환율을 너무 높게 요구하면?
법정 상한을 초과하는 월세 전환은 무효입니다. 초과분에 해당하는 금액을 반환 청구할 수 있으며, 주택임대차분쟁조정위원회나 법원에 조정·소송을 제기할 수 있습니다.
월세를 전세로 환산하는 방법은?
전세환산액 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)로 계산합니다. 예를 들어 보증금 5,000만 원, 월세 70만 원을 전환율 5%로 환산하면 약 2억 1,800만 원입니다.
렌트홈에서 전환율을 확인할 수 있나요?
네, 국토교통부 렌트홈(rentHome.go.kr)에서 지역별 전월세 전환율 통계를 조회할 수 있습니다. 계약 전 해당 지역의 시장 전환율을 확인하면 협상에 도움이 됩니다.
마무리
전세와 월세 중 어떤 조건이 더 유리한지, 아래 계산기로 전환 금액을 직접 비교해 보세요.
